Documentation
Guide complet, méthodologie et formules utilisées pour les estimations dans ImmoPro
Avertissement Important
ImmoPro est un outil d'aide à la décision. Les estimations fournies sont calculées automatiquement et doivent être considérées comme des indicateurs approximatifs, non comme des valeurs définitives.
Il est impératif de vérifier manuellement toutes les données avec les agences immobilières, notaires et vendeurs pour obtenir les informations exactes avant toute décision d'investissement.
Les APIs et sources externes peuvent changer sans préavis. Ce site est mis à jour régulièrement mais ne peut garantir une disponibilité permanente de tous les services.
🏘️Récupération des Annonces Immobilières
Sources supportées
- Le Bon Coin - Extraction des annonces de vente d'appartements et maisons
- SeLoger - Extraction des annonces de vente d'appartements et maisons
Méthode
ImmoPro.App utilise deux approches complémentaires (parsing HTML et navigateur headless) pour extraire les une partie des annonces. L'objectif n'est pas d'aspirer leur site, mais de faciliter leur utilisation en venant comparer et trier les annonces sur des critères qui seront les vôtres (DPE, prix, rentabilité, cashflow) et qui ne sont pas disponibles sur ces sites. Pour chaque annonce, il est indispensable de se rendre sur le lien original de l'annonce pour avoir plus d'informations ou contacter le vendeur.
Données extraites
Pour chaque annonce : titre, prix, surface, nombre de pièces, DPE, GES, adresse, URL, images.
💡 Note : Les annonces sont actualisées à la demande. Utilisez le bouton "🔄 Actualiser" pour récupérer les nouvelles annonces.
💰Estimation des Loyers
Source
Le Figaro Immobilier - Estimateur de loyers basé sur les données du marché locatif français
Méthode
ImmoPro interroge l'API du Figaro Immobilier avec les paramètres suivants :
- Type de bien (appartement, maison)
- Ville et code postal
- Surface habitable en m²
- Nombre de pièces
L'API retourne un loyer mensuel estimé basé sur les transactions récentes dans le secteur.
💡 Note : L'estimation est automatiquement appliquée lors de l'import d'annonces si aucun loyer n'est déjà renseigné. Vous pouvez modifier cette valeur manuellement.
⚡Charges Locatives & Charges de Copropriété
📌 Distinction Importante
Charges locatives (eau, gaz, électricité) : payées par le locataire → comptabilisées dans les charges ET les revenus
Charges de copropriété (entretien, ascenseur, gardien) : payées par le propriétaire → comptabilisées dans les coûts
1. Charges Locatives (Locataire)
Données sources
- DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) : Classes A à G
- GES (Gaz à Effet de Serre) : Classes A à G
- Surface du logement en m²
- Nombre de pièces
Ratios DPE (kWh/m²/an) - Valeurs ADEME
Formules de calcul
Prix de l'énergie (France 2025)
- Électricité : 0,20 €/kWh
- Gaz : 0,10 €/kWh
- Eau : 3 €/m³
💡 Note : Cette estimation est appliquée automatiquement uniquement si le DPE et la surface sont disponibles. Elle ne remplace pas les charges déjà renseignées.
2. Charges de Copropriété (Propriétaire)
Les charges de copropriété incluent :
- Entretien des parties communes
- Ascenseur et entretien technique
- Gardien ou concierge
- Assurance de l'immeuble
- Travaux votés en AG
⚠️ Important : Ces charges sont à saisir manuellement car elles varient considérablement selon la copropriété. Demandez le montant exact au syndic ou au vendeur. Lorsque l'annonce contient cette information, l'assistant IA peut les extraire automatiquement. cela vaut le coup d'essayer !
🏛️Estimation de la Taxe Foncière
Source
data.gouv.fr - Données fiscales des communes françaises (Fichiers de recensement des éléments d'imposition)
Méthode
Le calcul de la taxe foncière se base sur plusieurs paramètres :
- Récupération des taux communaux via l'API data.gouv.fr
- Estimation de la valeur locative cadastrale :VLC = Surface × Tarif moyen au m² (par département)
- Application de l'abattement : 50% pour la résidence principale
- Calcul final :Taxe = VLC × (1 - Abattement) × Taux communal
⚠️ Attention : Cette estimation est approximative. La taxe foncière réelle dépend de nombreux facteurs spécifiques (coefficients de localisation, vétusté, équipements, etc.) que seul le cadastre peut calculer précisément.
📊Calculs Financiers
Formules utilisées
🗺️Géolocalisation
Source
API Adresse data.gouv.fr - Service de géocodage gratuit du gouvernement français
Utilisation
Les adresses extraites des annonces sont géocodées automatiquement pour obtenir les coordonnées GPS (latitude/longitude) nécessaires à l'affichage sur la carte interactive.
Carte
- Tuiles de carte : OpenStreetMap (libre et gratuit)
- Bibliothèque : Leaflet + React Leaflet
🤖Enrichissement par IA (Optionnel)
Source
Google Gemini ou Mistral AI API - Modèles d'intelligence artificielle pour l'analyse de texte
Utilisation
Sur demande manuelle (bouton 🤖), Gemini analyse le contenu de l'annonce pour extraire :
- Adresse complète
- DPE et GES (si non détectés automatiquement)
- Charges de copropriété
- Taxe foncière mentionnée
- Budget travaux estimé
💡 Note : L'enrichissement IA met à jour uniquement les champs vides et où la confiance du modèle est suffisamment élevée (confidence > 0.7).
Responsabilité et Limitations
✅ ImmoPro est un outil d'aide à la décision conçu pour fournir une première vue d'ensemble des opportunités d'investissement immobilier.
⚠️ Aucune garantie de précision : Les estimations sont calculées à partir de données tierces et d'algorithmes heuristiques. Elles peuvent différer significativement de la réalité.
📋 Vérification obligatoire : Il est impératif de vérifier toutes les données (charges, loyers, taxes) directement auprès des agences, vendeurs, syndics et services fiscaux.
🔄 Évolution des sources : Les APIs externes (Le Figaro, data.gouv.fr, etc.) peuvent changer ou devenir indisponibles. ImmoPro est mis à jour régulièrement mais ne peut garantir une disponibilité à 100%.
💼 Pas de conseil en investissement : ImmoPro ne constitue pas un conseil financier ou juridique. Consultez des professionnels qualifiés avant tout investissement.